三線城市邯鄲房價堪比省會城市,從2023年開啟了只漲不跌的神話。邯鄲的購買力為何如此旺盛,房價到底何時跌等問題,時刻困擾著剛需購房者。好在2023年底,邯鄲的房價迎來了全面的拐點(diǎn),下跌趨勢已形成。

十年來邯鄲人口首次出現(xiàn)負(fù)增長,利空樓市。據(jù)全國第七次人口普查,2023年邯鄲市年末常住人口數(shù)量為941.4萬人,比上年減少了13.57萬人,自2010年后首次下跌。人口外流的信號已經(jīng)出現(xiàn),同時一二線城市在人才引進(jìn),而邯鄲的高房價則在助推人口外流。此消彼長,邯鄲房價將失去人口紅利的重要支撐。

棚改接近尾聲,大拆大建將成為歷史。根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)分析,2023年邯鄲市常住人口中居住在城鎮(zhèn)的人口為548.52萬人,居住在農(nóng)村的人口為392.88萬人,城鎮(zhèn)化率達(dá)到58.27%。而這個城鎮(zhèn)化率基本見頂,達(dá)到城市化的臨界點(diǎn);那么工業(yè)化的邯鄲在未來很長一段時間內(nèi)將緩慢增長的階段。當(dāng)城鎮(zhèn)化接近尾聲,房地產(chǎn)市場缺少因拆遷而催生的硬性購房需求,那么將失去支撐房價的主要動力。

土地市場有價無市,低溢價率成為主流。進(jìn)入2023年,邯鄲供應(yīng)宅地102宗,成交66宗;規(guī)劃建筑面積487.88萬平米,同比下滑45.21%;成交金額93.50億元,同比下滑42.1%;土地市場全面轉(zhuǎn)冷,說明開發(fā)商對后市的不樂觀。同樣邯鄲全年住宅用地成交樓面價1916.44元/平米,平均溢價率為10.73%,較去年同期下跌10.09個百分點(diǎn),處于歷史較低位。當(dāng)土地市場流拍塊數(shù)加多;住宅市場長期處于供大于求的狀態(tài);那么邯鄲樓市全面轉(zhuǎn)冷的信號已經(jīng)出現(xiàn)。

新房市場全面下跌,開發(fā)商開始以價換量,房價的議價空間加大。進(jìn)入2023年10月份,邯鄲城區(qū)房價均價為9583元/㎡,環(huán)比下跌3.25%。其中,叢臺區(qū)房價為10065元/㎡,環(huán)比下跌5.7%;邯山區(qū)房價為9132元/㎡,環(huán)比下跌0.44%;復(fù)興區(qū)房價為8536元/㎡,環(huán)比下跌4.92%。主城區(qū)三區(qū)房價全面下跌,市場轉(zhuǎn)冷,長期橫盤的局面被打破,房價迎來實(shí)質(zhì)性的下跌。

二手房去化難度加大,庫存風(fēng)險較大。2023年邯鄲全市二手住宅簽約1.09萬套,同比2023年下降4%;簽約金額約278億元,同比增長71%;量跌價漲,庫存開始堆積。與新建商品住宅對比來看,新房成交3.79萬套,兩者的比值為29:100,較2023年降幅明顯。

邯鄲人均可支配收入難以支撐高額的房價。2023年邯鄲人均可支配收入26915元,面對動輒過萬的房價,大大超出工薪階層的購買力。其中涉縣、廣平和邱縣,人均可支配收入不足兩萬元,拿什么支撐房價。

2023年邯鄲的房價猶如回光返照,在沖高的過程中沒有支撐。如今,有價無市的樓市終于迎來實(shí)質(zhì)性的拐點(diǎn),房價將全面下跌。從一手房到二手房,將長期處于供大于求的局面,剛需購房客可以持幣觀望,待房價跌回5千再做購房計劃。未來高得離譜的邯鄲房價神話終結(jié),在共同富裕的道路上,居者有其屋。