我把外環線邊上的一套房子賣了,成交價120萬元,在靜安寺邊上租了一套房子。近期我一直在想,上海房子近一年多來快速上漲,即使我的房子漲到300萬,如果我一直自己住的話,漲與不漲跟我毫無關系,我還是住在外環邊上,每天花3個小時在路上擠公交車。現在我出手了,才分享了上海房價上漲的喜悅,我已經知足了,凈賺66萬。

 2001初我和女朋友來上海工作,當時因為經濟方面的原因,我們把房子租在近外環線邊的建德花園,小區環境優美安靜,105平米三房一廳的毛坯,當時租價是900元。2002年建德花園牡丹苑開盤(同普路1501弄),單價3200元期房,126平米的三方一廳價格是40.32萬,首付只要2成,我在父母的幫助下首付了10.32萬元,貸款30萬15年,每月還2380元。

 2003年下半年我們拿到了新房,花了約8萬元對房子進行了裝修,裝修期間我和老婆對房子產生了深厚的感情,里面大部的材料都是我和老婆下班后在歐培德精心挑選的,我腦海里一直留著很深的印象是,我和老婆蹲在歐培德里面一塊塊的挑選衛生間和廚房的特價磁磚,特別感謝里面工作人員,把一箱箱包裝打開,我們拿了麻布把磁磚上的灰擦去,一塊塊查看表面是否有劃痕,那一刻我們感到特別的幸福。

2004年初看著上海的房價突飛猛漲,每平米4500元、5800元、7000元、8000元、9000元,2005年2月我們小區的精裝修房輕松過了10000元大關的時候,我動了賣出現有房子,改成在市中心租房子的計劃。

要把新房出售,我知道老婆肯定不會同意,我便拐彎抹角的試探了一下,果然不出我所料,老婆開始態度明確—不同意,沒得商量,理由主要有:1、我們需要安穩的生活,至少有一個可以安心的棲身之所,有自己的房子是必需品;2、家的構成房子比吃飯更重要,不可缺少;3、租房子生活不是她所能接受的,給她一個安穩的家是我做丈夫的最基本職責。4、上海的房子購買、裝修是理智、正確的,不需質疑,它帶給我們無限的歡樂和憧憬,未來無論是漲是跌,無論賺錢還是賠錢都是值得的,也是天意,不需要太去計較得失!

老婆的意見當然得尊重,而且一定要高度重視。為了能說服老婆,我對二手房售價和租價作了調查后,我和老婆一起仔細算了一筆賬,以現在的房子為基礎,現在把房子出售并租房住和不賣出5年后之比較:

如果現在把房子售出,假如以120萬元成交(這個價比市場價約低2萬元,容易出手),提前還清銀行剩余貸款約23萬,余97萬,97萬一年用于投資基金或銀行理財或存入銀行的利息是多少?保守按現在5年期存款每年收益3.6%計算(利息稅先忽略不計),為每年利息是34920元,5年利息是34920*5=17.46萬元,加上5年來原本用于存入銀行還貸的款 2410*12*5=14.46萬元(5年同期收支比較,你可以每月存入銀行),減去5年來用于租房錢3500*12*5=21萬元(3500元可以在靜安寺租一個很舒適的全裝修、全配的二室二廳),5年后總資產應是120-23+17.46+14.46-21=107.92萬元。

如果房子不出售,繼續還貸,5年用于還貸的款是2410*12*5=14.46萬元(有約一半是還本金,一半是利息,明年貸款年利率是6.12%,利息還要增加,我忽略不計),5年后欠銀行本金約23-(14.46/2)=15.77萬元,5年后,房子如果維持現在的這個價位120萬元

,5年后總資產應是120-14.46-15.77=89.77萬元。

風險分析:

如果這5年內房地產泡沫破裂,房子也舊了,不好出手了,像香港一樣,跌得只有1/3,選擇現在不出售,繼續還貸的話資產可就大打折扣了。如果選擇現在把房子賣出去的,手頭上差不多有100多萬吧,可以輕松一次付清買起兩套房。如果5年內房價繼續上漲,要達到總資產有107.92萬元,房價就必須漲到138.15萬元,漲幅是15%,5年后我的舊房子值138.15萬元嗎?當然如果5年內租金也大幅上漲,那我租房的成本也會增加,5年內3500元/月的租金我能租到好房子嗎?能,當然能,現在就可以簽一個5年期的租房合同。

 為了更能說明問題,老婆借用了企業管理用的SWOT分析法,如果我們把房子賣出,5年內的SWOT分析法:

 優勢(strength) ①換取現金,用于投資基金或銀行理財產品或吃利息;②減輕還貸壓力,無債一身輕;③節省上下班往返交通費用(我們在靜安寺上班);④節省上下班花在路上的時間,不用每天上下班擠公共汽車;⑤生活在市中心,生活更方便,生活質量更好。

 劣勢(weakness) 過租房的生活,家的感覺會弱些。

 機會(opportunity)可尋找更多的投資機會,看準時間隨時出手。

 威脅(threats) 幾乎沒有任何威脅。

 經過以上比較,老婆舉雙手贊成,賣房的心情比我還要迫切,房子在中介掛牌后,我們擔心有沒有下家來接盤,擔心房子賣不出去,擔心崩盤(我和老婆說到“崩盤”這個詞時忍不住就要笑)。現在我的房子出手了,真的感到很輕松。現在我們住在公司附近,每天上下班走路就到家了,租的房子很漂亮,相比之下,我們再也不愿意住到外環邊上去了。

所以,我個人的觀點是,凡是2003年以前購入的房子,現在出手是最適宜的時機了,特別是把房子買在離公司特別遠的年輕朋友們,建議把房子賣了,租個好房子住到公司附近去,省時、省錢。我還要特別建議一些上海的老人們,乘現在房價好,把住了一輩子的老房子賣掉,換成幾十萬上百萬的現金在手,用一部份錢租房子住,大部份錢用來安享晚年,也在有生之年做一回富人吧。